법원경매 물건을 검토하다 보면 등기사항전부증명서나 건축물대장에 기재된 공부상 면적과 현황조사서상 실제 이용 면적이 일치하지 않는 경우가 있습니다. 발코니 확장, 무단 증축, 구조 변경 등이 원인일 수 있으며, 이는 낙찰 후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 같은 리스크로 이어질 수 있으므로 정확한 자료 확인이 필요합니다.
1. 감정평가서 및 현황조사서
대법원 경매정보 사이트에서 가장 먼저 확인해야 할 서류는 감정평가서와 현황조사서입니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
- 감정평가서: 평가사가 현장을 방문하여 작성한 문서로, 공부상 면적과 실제 사용 면적의 차이점, 제시 외 건물(옥탑, 창고, 확장 부분 등)의 포함 여부가 세부적으로 기재되어 있습니다.
- 현황조사서: 집행관이 조사한 점유 현황과 실제 이용 형태를 확인할 수 있어, 구조 변경이나 무단 점유 여부를 파악하는 데 도움을 줍니다.
2. 건축물대장(현황도 포함) 및 등기사항전부증명서
기본적인 권리관계와 물건의 정식 등록 상태를 대조하기 위해 두 서류를 함께 비교해야 합니다.
- 건축물대장: 위반건축물 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 노란색으로 '위반건축물' 표시가 있다면 실제 면적이 무단 확장된 것일 가능성이 큽니다.
- 건축물현황도: 관공서나 정부24(소유자 동의 등 필요 조건 확인)를 통해 발급받은 도면과 실제 구조를 비교하면 어느 부분이 확장되었는지 명확히 알 수 있습니다.
- 등기사항전부증명서: 표제부의 면적 기재와 건축물대장의 면적이 일치하는지 대조합니다.
3. 매각물건명세서
법원이 작성하는 매각물건명세서는 경매 절차에서 가장 중요한 기준 문서 중 하나입니다.
- 제시 외 건물이 매각 대상에 포함되어 있는지, 아니면 제외되었는지 명시되어 있습니다.
- 만약 실제 확장된 부분이 매각 대상에서 제외되어 있다면, 낙찰 후 소유권을 취득하지 못하거나 철거 청구를 받을 위험이 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
4. 현장 조사 및 전문가 확인의 필요성
서류상 확인을 마친 후에는 반드시 현장을 방문하여 주변 인접 가구와의 구조 차이, 실제 사용 형태를 직접 눈으로 확인하는 과정이 필요합니다.
불법 증축이나 무단 용도 변경에 따른 이행강제금 부과 여부, 원상복구 가능성, 정확한 권리관계 분석은 개인이 판단하기에 한계가 있을 수 있으므로 전문 변호사나 공인중개사, 경매 전문가의 조언을 구하는 것을 권장합니다.
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경매 물건 공부상 면적과 실제 면적이 다를 때 확인할 필수 자료 검토에서는 최저가뿐 아니라 유찰 이력, 시세 차이, 명도 가능성과 잔금 계획을 함께 봐야 합니다.