공장 부동산 경매는 일반 주거용 부동산과 달리 토지와 건물뿐만 아니라 고가의 생산 설비인 기계기구가 감정평가액의 큰 비중을 차지합니다. 이때 공장 및 광업재단 저당법(공장저당법) 제3조와 제4조에 따른 목록이 실제 현장에 존재하는지 꼼꼼히 대조하는 작업이 입찰의 성패를 가릅니다.
공장저당법 제3조와 제4조의 차이점
공장 담보를 설정할 때 작성되는 기계기구 목록은 적용 조항에 따라 성격이 다릅니다.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
- 제3조 목록: 토지 또는 건물에 저당권을 설정하면서 그 목적물에 부속된 기계기구를 부가하여 함께 담보로 묶은 목록입니다. 실무상 가장 흔하게 접하는 형태입니다.
- 제4조 목록: 여러 기계기구를 모아 일체로서 저당권의 목적으로 삼는 방식으로, 제3조에 비해 드물게 활용되지만 대규모 설비 단지 등에서 찾아볼 수 있습니다.
어느 조항에 해당하든 등기사항전부증명서에 편철된 기계기구 목록은 경매 매각 대상에 포함되는 설비의 기준이 됩니다.
현장 임장 시 목록 일치 여부 확인 방법
법원 매각물건명세서와 감정평가서에 첨부된 목록을 출력하여 반드시 현장을 직접 방문해야 합니다.
- 기계 명판(Nameplate) 대조: 기계의 제작사, 모델명, 제조번호(S/N), 제작연도가 목록과 정확히 일치하는지 확인합니다. 외관이 비슷해도 세부 사양이 다르면 추후 분쟁이 생길 수 있습니다.
- 설비의 멸실 및 무단 반출 여부: 경매 진행 중 채무자나 제3자가 주요 부품이나 기계 전체를 무단으로 반출하는 경우가 있습니다. 목록에는 있으나 현장에 없다면 감정평가액 왜곡으로 손해를 볼 수 있습니다.
- 소유권 분쟁 가능성: 공장 안에 기계가 있더라도 리스(금융리스·운용리스) 물건이거나 제3자의 양도담보 물건인 경우 매각 대상에서 제외될 수 있으므로 점유 및 소유 관계를 확인해야 합니다.
불일치 발견 시 주의사항
현장 조사 결과 목록에 적힌 기계가 없거나 심각하게 파손된 경우, 법원에 감정평가액 정정이나 매각조건 변경을 확인해야 합니다. 낙찰 후 기계 부존재를 이유로 매각허가결정 취소신청을 진행할 수도 있으나 절차가 까다롭고 시간과 비용이 소모됩니다. 따라서 권리관계나 현황이 모호한 설비가 있다면 입찰 전 법원경매 전문 변호사나 공인중개사 등 전문가의 조언을 받아 입찰가를 산정하시기 바랍니다.
경매 자료·사건번호 바로가기: 공개 경매 자료 모음
공장 경매 입찰 전 필수 확인, 기계기구 목록 대조법 상담 전에는 사건번호와 물건 링크를 준비하고, 권리 인수 가능성과 점유 상태를 분리해 확인하는 것이 좋습니다.